周生,你好!请问预售契约的房产怎样办房产证?拍卖该类房产有何风险?取得房产证的具体流程和需时多久麻烦介绍一下?

您好，周生：近日，见到共和路1号有套房子拍卖，比较合我意，因为是为了小孩能落户东山区读书。该房能上铁一小学。由于该房是法院委托拍卖，有房产证，不交吉，目前为原业主住。也到该居委会查问了，户主户口在此房处。我想请问，如果我买下来了，但户主不迁户口，该怎么办？

TO：张伟。原业主在将房屋卖出后，户口自动会转给新业主的了，无须担心。

周生：你好！土地增值税由买家来缴纳，请问递进式征收方式?

TO：Tom。土地增值税的纳税人为以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。这里所说的单位是指各类企业单位（包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业）、行政单位、事业单位、社会团体和其他单位，个人包括个体经营者和其他个人。土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

你好，我在买楼通杂志上看到黃沙大道11－13号黃金广场3302房住宅有拍卖，不知现在卖了没有？如果卖了请问还有没有其他单位？

TO：mery。该单位的成交与否，最好找相关拍卖行去查询，不好意思！黄金广场的其他单位，你可以到荔湾区黄沙一带的中介行咨询。

周先生，你好，我在网上看到一则拍卖公告，位置和价格都比较合适，但打电话去拍卖行查询说是农行委托拍卖的，全栋楼只有一个大房产证，我要拍的只是其中一个单位。请问如果拍下这个单位，我能不能顺利过户以及能不能去房管局办理属于我单位的那个细证（房产证）呢？如果要办理这个细证要比正常的商品房交易多交些什么税项呢？谢谢赐教！

TO：shan。楼宇办理大确权后，再办理单个房产的小确权就不会有太大困难了，税费跟普通的商品房的办证一样。

竞买企业名下的住宅，过户时要交土地增值税吗？是多少点？谢谢！

TO：Tom。土地增值税由单位来缴纳，采用递进式征收方式，跟买家无关。

拍卖所得的二手房，能否申请公积金贷款。等不及的话，自己先借亲友的钱交给拍卖行之后，事后还能申请公积金贷款吗？

TO：Tom。严格上说，现在拍卖的房屋都不能申请公积金贷款。

周生：你好！我担心一次性将购房款划入拍卖行帐户，拍卖行会跑路!

TO：Ivy。现在广州还在经营的拍卖行都算是比较有规模的了，可以放心。

周生：你好！非法院委托的拍卖物业是否比法院委托的大？现在有一个物业，欠债业主和债主共同委托拍卖，风险大吗？后来由于没人交保证金，故拍卖行通知可以降价卖，不是拍卖，是按二手房性质买卖，但需一次性将购房款划入拍卖行帐户，由拍卖行根据交易进度分阶段支付购房款，我觉得不合常理，但物业价格令我很心动，我很想听听你的意见！

TO：Ivy。只要房产的证件齐全，而欠费也公开，你可以衡量该套房产与同小区或同地段物业的价格对比，再作是否购买的决定。

你好！先祝你中秋节快乐！现在我想拍一间商铺，但是得知是法院委托的，持有预售契约，我想请问1、如果拍下来，过户手续如何办？需要发展商配合吗？如果发展商不配合怎么办？2、要交纳的费用有什么？3、商铺的使用权从何时计算？谢谢！

TO：yy。过户一般是由委托方来协助，未必是发展商，可能是银行。缴纳的税、费请查看本栏目以往的贴。商铺的使用权是从发展商取得用地规划许可证之日起计算。